Contar con personería jurídica,  pagar expensas, conformar un consorcio, contratar a un administrador y mantener y cuidar los  espacios comunes, no sólo serán obligaciones de los propietarios o inquilinos que vivan en un mismo edificio o complejo habitacional. De hecho, con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial Argentino a partir del 1 de agosto pasado, quienes vivan en barrios privados o bien cerrados y clubes de campo tendrán que subordinar su organización a estas nuevas pautas que rigen ahora para todos los tipos de conjuntos urbanos.

Si bien aún resta que cada provincia apruebe su propia ley para estar en sintonía con la legislación "madre", lo cierto es que a corto o mediano plazo todos los emprendimientos habitacionales (incluyendo a los que cuentan con un cierre y garita de seguridad) deberán adaptarse al régimen de propiedad horizontal. 

Así, el Código establece que los conjuntos inmobiliarios son considerados como un nuevo derecho real (relación entre la persona y una cosa que queda establecida por ley). Esto significa, en líneas generales, que a diferencia de ahora, cuando no se sabe si los propietarios deben regirse por un contrato, un condominio o un consorcio, a partir del nuevo Código existen pautas claras que definirán la manera de organizarse entre los habitantes de un mismo emprendimiento. 

Se establecen así regímenes de sanciones en el caso de no cumplir las normas por parte de los copropietarios. Del mismo modo, se establece la colaboración de todos los titulares e inquilinos en los casos en que se requieran obras nuevas y mejoras en espacios  comunes, al tiempo que se contempla un régimen más elástico de asambleas. 

En una provincia como Mendoza, este cambio no es poco significativo: según un trabajo de la UNCuyo, publicado en mayo pasado, el área metropolitana concentra a más de 300 barrios cerrados, ubicando al territorio en el segundo lugar en el mapa nacional en cantidad de proyectos urbanísticos de esta clase, después del Gran Buenos Aires.

Aquí, si bien en la actualidad se encuentran vigentes dos leyes con injerencia en el tema (Ley de Loteos y Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo), será necesario que los organismos involucrados, entre ellos el Consejo Provincial de Ordenamiento Territorial, propongan la aplicación de los artículos establecidos en el Código.

Pero para que las nuevas normativas sean efectivas en la realidad, también será indispensable la discusión en los recintos legislativos. "Es posible que la provincia tenga que sacar una Ley, de manera que quede establecida su adhesión a lo indicado en el Código Civil y Comercial actual", explicó Pablo de Rosas,  jurista y miembro de la Academia Argentina de Derecho Comparado.

Entre los elementos que caracterizan a estas urbanizaciones se incluye al cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes como así también los lugares y bienes comunes, el reglamento y las limitaciones a los derechos particulares. 
Figura además el régimen disciplinario de los habitantes del barrio o club, su obligación de contribuir con los gastos comunes y el deber de conformar la personería jurídica. "Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible", expresa textual el Código. 

Espacios comunes. Se consideran partes de uso común a los lugares del terreno destinados a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales. 

También lo son las instalaciones y servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento. Así, por defecto, "las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado, se consideran comunes".

Cerramiento. El nuevo Código establece que los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden construirse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen. Esto es en función de aspectos urbanísticos y de seguridad, ya que se lo considera una parte del inmueble necesariamente común. "Cumple una doble finalidad, dado que no sólo abarca el aspecto de la delimitación física del inmueble, sino también el control de acceso al mismo", explicó de Rosas. 

Partes privativas. El artículo N° 2077 dispone que la unidad que constituye parte privativa puede estar construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Reglamento. Sobre este aspecto, detalló de Rosas, no hay una norma específica, pero "debe entenderse que hay una remisión al artículo N° 2056 del Código, que se ocupa de las disposiciones que debe contener el reglamento en la propiedad horizontal, pues no debe olvidarse que el derecho real de conjuntos inmobiliarios es una propiedad horizontal especial".

De todos modos, otro artículo, el 2082, autoriza a que el reglamento del conjunto inmobiliario establezca condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros. Esto es, en los casos en que los titulares de las unidades particulares cedan temporariamente el uso de vivienda. 

Por otra parte, los espacios e instalaciones comunes pueden ser utilizados por familiares del propietario. Incluso es posible establecer un régimen de invitados y admisión de usuarios bajo las condiciones que disponga el consorcio. En ese sentido, los no propietarios están obligados a pagar las contribuciones y aranceles que determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

Límites y restricciones. Cada propietario debe ejercer su derecho con los límites estipulados en el reglamento vecinal y atendiendo a las normas de convivencia y la protección del paisaje, la arquitectura y la ecología. Además, el reglamento de propiedad puede establecer limitaciones edilicias, crear servidumbres y restricciones o bien fijar normas de convivencia. Todas las disposiciones deben explicitarse en el reglamento. Éste es considerado como una parte integrante de los títulos de propiedad y debe ser conocido por cada uno de los habitantes del barrio o club.  

Régimen disciplinario. El artículo N° 2086 establece que  "ante conductas graves o reiteradas" de los titulares de las unidades que violen el reglamento de propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en éste. 

Expensas y contribuciones. El Código indica que los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario. 

Persona  jurídica.  El barrio privado es una personería jurídica que agrupa a los propietarios de cada una de las unidades.  El conjunto de los habitantes del barrio constituye una misma persona jurídica desde el punto de vista legal. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. El último de los órganos mencionados, aclaró la abogada Laura Castro, es un órgano nuevo, ya "que en el  régimen anterior bajo el que se encontraba regulada la propiedad horizontal no se contemplaba limitándose solo a dos órganos; asamblea y administración". La asamblea debe ser convocada conforme lo prevé el reglamento. "Lo novedoso es que son válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. Anteriormente no podía reemplazarse este órgano por voluntad de los propietarios", explicó Castro y detalló que la asamblea debe ser convocada, notificando a todos los consorcistas, dándoles a conocer la fecha y la hora en que la misma se va a efectuar y el orden del día, es decir los temas a discutir en la reunión.